Comment mesurer la vitalité commerciale d'un centre-ville?

Qu'est-ce que la vitalité commerciale d'un centre-ville?

DéfinitionVitalité commerciale

Capacité d'un centre-ville, d'une rue principale, d'une artère commerciale ou d'un noyau villageois à attirer et à retenir commerces et clientèle au fil des années. La recherche britannique parle de vitality and viability : l'animation d'un centre aujourd'hui et sa capacité à durer¹.

Sur le terrain, un centre-ville vivant a peu de locaux vides, une offre variée et une clientèle qui revient, résidents comme visiteurs. La notion couvre beaucoup de choses à la fois. Une revue de la littérature menée au Royaume-Uni par Parker et ses collègues a recensé 201 facteurs qui influencent la vitalité des centres-villes, puis un panel d'experts en a retenu 25 jugés prioritaires¹. Pour une équipe municipale, la conséquence est pratique : mieux vaut composer un petit tableau de bord de quelques indicateurs que chercher un chiffre unique.

La vitalité commerciale et la vitalité économique d'un territoire sont deux mesures distinctes. L'Institut de la statistique du Québec (ISQ) publie un indice de vitalité économique pour chaque municipalité et chaque MRC (municipalité régionale de comté)⁸. Cet indice décrit la population et l'emploi de tout le territoire, pas ce qui se passe sur une rue commerciale précise.

Quels indicateurs suivre pour mesurer la vitalité commerciale?

Les indicateurs de vitalité commerciale se regroupent en quatre familles : l'offre (combien de commerces, de quel type, combien de locaux vides), la fréquentation (combien de gens passent et à quel moment), l'attraction (d'où vient la clientèle) et l'accessibilité (avec quelle facilité on s'y rend). Le contexte socioéconomique du secteur complète le portrait.

L'offre et les locaux vacants

On compte les établissements par catégorie (alimentation, restauration, services, commerce de détail) et les locaux commerciaux inoccupés. Le taux de locaux vacants se calcule simplement : le nombre de locaux inoccupés divisé par le nombre total de locaux commerciaux du secteur. La diversité de l'offre compte autant que le nombre de commerces, car l'attrait d'un regroupement commercial dépend en partie de l'assortiment de commerces qu'on y trouve et de l'ambiance des lieux³.

La fréquentation

L'achalandage se mesure par des comptages de piétons à des points fixes, par des données de mobilité ou par des enquêtes auprès de la clientèle. La Ville de Montréal a déjà suivi ce type d'indicateur pour son centre-ville, avec la Société de développement commercial Montréal centre-ville, dans un jeu de données ouvert qui couvre aussi les commerces, les bureaux et l'habitation¹².

La zone d'attraction

Le modèle de Huff, publié en 1963, estime la probabilité qu'un consommateur choisisse un pôle commercial plutôt qu'un autre, selon l'attrait de chaque pôle et la distance à parcourir⁴. Des chercheurs l'ont appliqué à l'ensemble des centres commerciaux d'un pays pour estimer leur attrait, leur rang et l'étendue de leur zone d'attraction⁵. Pour une municipalité, ce calcul aide à voir quels quartiers fréquentent son centre-ville et lesquels vont ailleurs.

L'accessibilité

L'accessibilité mesure la facilité avec laquelle on atteint les commerces depuis les lieux où vivent les gens. Walter Hansen l'a définie dès 1959 comme le potentiel d'occasions qu'on peut joindre, pondéré par la distance⁶. Handy et Niemeier ont ensuite comparé les façons de la calculer, avec leurs avantages et leurs limites⁷. En pratique, on cartographie qui vit à 5, 10 ou 15 minutes du centre-ville, à pied, à vélo et en voiture.

Les indicateurs en un coup d'œil

Quelles données publiques utiliser au Québec?

Une municipalité québécoise peut commencer avec cinq sources publiques et gratuites : le Registre des entreprises, le rôle d'évaluation foncière, le Recensement de Statistique Canada, l'indice de vitalité économique de l'ISQ et OpenStreetMap. Chacune décrit une partie du portrait, à sa propre échelle et à son propre rythme.

1. Le Registre des entreprises du Québec, diffusé sur Données Québec par le Registraire des entreprises, liste les entreprises immatriculées et leurs établissements. Il est mis à jour toutes les deux semaines, mais il repose sur ce que les entreprises déclarent elles-mêmes¹⁰ : un commerce fermé peut donc y rester inscrit un certain temps.
2. Les rôles d'évaluation foncière du Québec, publiés par le ministère des Affaires municipales et de l'Habitation (MAMH), décrivent chaque unité d'évaluation, dont son utilisation. Ils sont mis à jour chaque année, et les années 2012 à 2026 sont offertes en format ouvert¹¹. Comparer deux années du rôle montre les changements d'usage d'un bâtiment, mais pas l'occupation réelle d'un local au moment présent.
3. Le Recensement de la population de Statistique Canada donne la population, l'âge, les ménages et les revenus jusqu'à de très petits secteurs appelés aires de diffusion⁹. Il a lieu tous les cinq ans : c'est la base pour estimer le bassin de clientèle d'un centre-ville.
4. L'indice de vitalité économique de l'ISQ combine trois indicateurs : le taux de travailleurs, le revenu total médian des particuliers et la croissance annuelle moyenne de la population sur cinq ans⁸. Il situe la municipalité ou la MRC par rapport aux autres, sans descendre à l'échelle d'une rue.
5. OpenStreetMap, la carte collaborative du monde, fournit le réseau de rues et de sentiers qui sert à calculer les temps de marche et de déplacement. La carte est enrichie par des bénévoles et mérite une vérification locale avant d'être utilisée.

Comment croiser ces sources?

Les sources prennent toute leur valeur une fois superposées sur une même carte. Chaque établissement du registre est placé à son adresse, relié à l'unité d'évaluation qui l'abrite, puis rattaché à un tronçon de rue. La population des aires de diffusion, combinée au réseau de rues, donne ensuite le nombre de résidents qui vivent à 5, 10 ou 15 minutes de marche de chaque tronçon.

Croiser ces sources demande du travail. En comparant le rôle d'évaluation et le Registre des entreprises pour un même centre-ville, nous trouvons souvent des écarts : un commerce fermé encore inscrit, un local occupé classé autrement. Le registre compte aussi des cas particuliers, comme des travailleurs autonomes ou des entreprises sans présence en ligne, qu'on ne repère nulle part ailleurs : il faut savoir lesquels ont réellement pignon sur rue.

Chez Territoire Intelligence, ce tri repose sur un système de classification mis à jour automatiquement, qui recoupe le registre avec d'autres sources de données pour distinguer les commerces actifs, les locaux vacants et les entreprises sans vitrine. Une marche sur le terrain reste utile pour valider le portrait de départ d'un nouveau secteur.

À quelle échelle mesurer : la ville, le centre-ville ou le tronçon?

La vitalité commerciale se mesure à l'échelle du secteur commercial, et idéalement du tronçon de rue. Les moyennes calculées pour toute une municipalité cachent les écarts entre un centre-ville qui se porte bien et une artère voisine qui se vide.

L'indice de l'ISQ illustre bien la question d'échelle. Il est calculé pour les municipalités et les MRC, mis à jour tous les deux ans, et l'édition diffusée le 26 février 2025 porte sur les données de 2022⁸. C'est un excellent repère régional, mais il ne dit pas si la rue principale a perdu trois commerces l'hiver dernier.

Nous suggérons trois niveaux d'analyse. Le territoire entier, municipalité ou MRC, sert à se situer par rapport aux voisins. L'unité de suivi, c'est le secteur commercial : le centre-ville, le noyau villageois ou l'artère. Et c'est à l'échelle du tronçon, d'une intersection à l'autre, qu'on repère où agir en premier, que ce soit une façade à rénover, un local à combler ou une traverse piétonne à sécuriser.

Pour une société de développement commercial (SDC), l'échelle naturelle est son propre territoire, découpé en tronçons. Pour une MRC, c'est l'ensemble des noyaux villageois et des centres-villes de ses municipalités, suivis avec les mêmes indicateurs pour pouvoir les comparer.

Pourquoi mesurer la vitalité commerciale en continu?

Mesurer la vitalité commerciale en continu permet de voir une tendance avant qu'elle devienne un problème. Un portrait unique donne l'état d'un centre-ville à une date; une série de mesures montre s'il progresse, stagne ou recule, et à quelle vitesse.

Wrigley et Dolega ont suivi plus de 250 centres-villes britanniques pendant la crise économique mondiale de 2008². Leurs trajectoires ont été très différentes : certains centres ont résisté, d'autres se sont fragilisés. Seul un suivi dans le temps permet de distinguer ces trajectoires et de comprendre ce qui les explique.

Les données publiques, elles, ne se renouvellent pas toutes au même rythme. Le Registre des entreprises change toutes les deux semaines, le rôle d'évaluation chaque année et le Recensement tous les cinq ans⁸⁹¹⁰¹¹. Un suivi continu intègre chaque mise à jour quand elle arrive, sans attendre la prochaine étude.

Nous comparons en détail l'étude ponctuelle et le diagnostic continu dans un prochain article, « Étude ponctuelle ou diagnostic continu : comment suivre la vitalité commerciale d'un quartier? ».

Par où commencer dans votre municipalité?

Pour commencer, délimitez votre secteur commercial, choisissez cinq ou six indicateurs, faites un premier relevé, puis fixez un rythme de mise à jour. Une première version du tableau de bord peut reposer entièrement sur des données ouvertes et une visite terrain.

1. Délimitez le secteur : le centre-ville, la rue principale ou le noyau villageois, découpé en tronçons d'une intersection à l'autre.
2. Choisissez cinq ou six indicateurs, au moins un par famille : offre, locaux vacants, fréquentation, attraction et accessibilité.
3. Rassemblez les données ouvertes (Registre des entreprises, rôle d'évaluation, Recensement, OpenStreetMap) et notez la date de chacune.
4. Faites un relevé terrain pour valider les commerces ouverts et les locaux vacants, tronçon par tronçon.
5. Calculez la valeur de départ de chaque indicateur et cartographiez-la.
6. Fixez un rythme de mise à jour, par exemple chaque saison pour les locaux vacants et chaque année pour le reste, et partagez les résultats avec le conseil, la SDC ou les commerçants.

Si votre équipe veut aller plus loin, la page Vitalité commerciale présente les concepts et les modèles sur lesquels repose notre approche.

Comment Territoire Intelligence aide les municipalités à mesurer la vitalité commerciale?

Territoire Intelligence réalise un diagnostic continu de la vitalité commerciale pour les municipalités, les MRC, les organismes de développement économique (ODE) et les SDC. Nous croisons des données publiques et les données de l'organisation, avec des modèles reconnus par la recherche.

Disponible aujourd'hui : la cartographie commerciale de votre territoire (commerces, catégories, locaux), l'analyse de l'accessibilité à pied, à vélo et en voiture, et un assistant d'analyse par IA qui répond à vos questions sur vos données.

En développement : le suivi de la vitalité dans le temps, tronçon par tronçon, avec des indicateurs mis à jour en continu, une modélisation prédictive par IA et un outil d'aide au diagnostic qui propose des pistes d'aménagement.

D'autres fonctionnalités sont à découvrir lors d'une démonstration sur votre territoire, gratuite et sans engagement : planifier une démo. Les détails sont aussi sur nos pages Municipalités et SDC, et dans Notre approche.

Questions fréquentes

Sources

1. Parker, C., Ntounis, N., Millington, S., Quin, S. et Castillo-Villar, F. R. (2017). Improving the vitality and viability of the UK High Street by 2020: Identifying priorities and a framework for action. Journal of Place Management and Development, 10(4), 310-348. https://doi.org/10.1108/JPMD-03-2017-0032
2. Wrigley, N. et Dolega, L. (2011). Resilience, fragility, and adaptation: New evidence on the performance of UK high streets during global economic crisis and its policy implications. Environment and Planning A, 43(10), 2337-2363. https://doi.org/10.1068/a44270
3. Teller, C. et Reutterer, T. (2008). The evolving concept of retail attractiveness: What makes retail agglomerations attractive when customers shop at them? Journal of Retailing and Consumer Services, 15(3), 127-143. https://doi.org/10.1016/j.jretconser.2007.03.003
4. Huff, D. L. (1963). A probabilistic analysis of shopping center trade areas. Land Economics, 39(1), 81-90. https://doi.org/10.2307/3144521
5. Dolega, L., Pavlis, M. et Singleton, A. (2016). Estimating attractiveness, hierarchy and catchment area extents for a national set of retail centre agglomerations. Journal of Retailing and Consumer Services, 28, 78-90. https://doi.org/10.1016/j.jretconser.2015.08.013
6. Hansen, W. G. (1959). How accessibility shapes land use. Journal of the American Institute of Planners, 25(2), 73-76. https://doi.org/10.1080/01944365908978307
7. Handy, S. L. et Niemeier, D. A. (1997). Measuring accessibility: An exploration of issues and alternatives. Environment and Planning A, 29(7), 1175-1194. https://doi.org/10.1068/a291175
8. Institut de la statistique du Québec (2025). Indice de vitalité économique des territoires, édition 2025 (données de 2022, diffusées le 26 février 2025). https://statistique.quebec.ca/fr/document/indice-de-vitalite-economique-des-territoires
9. Statistique Canada (s. d.). Glossaire illustré, Recensement de la population de 2021 : aire de diffusion (AD). https://www150.statcan.gc.ca/n1/pub/92-195-x/2021001/geo/da-ad/da-ad-fra.htm
10. Registraire des entreprises du Québec. Registre des entreprises (jeu de données ouvert, mis à jour aux deux semaines). Données Québec. https://www.donneesquebec.ca/recherche/dataset/registre-des-entreprises
11. Ministère des Affaires municipales et de l'Habitation. Rôles d'évaluation foncière du Québec (jeu de données ouvert, 2012 à 2026). Données Québec. https://www.donneesquebec.ca/recherche/dataset/roles-d-evaluation-fonciere-du-quebec
12. Ville de Montréal, Service du développement économique (2020). Indicateurs de l'état du centre-ville (archives, 2019-2020). Données Québec. https://www.donneesquebec.ca/recherche/dataset/vmtl-indicateurs-de-l-etat-du-centre-ville